某房地产公司×3年成立,注册资本4.9亿元,实收资本5.1亿元。公司成立之后适逢某地产招标,公司以5亿元的价格竞标成功。按照规划,该地产项目涵盖商务和住宅项目。 1.政策背景 (1)×3年国务院将房地产行业确定为国民经济的支柱产业 (2)×4年通过土地供给抑制房地产过热;同时提高存贷款利率 (3)×5年房贷优惠政策取消,并启动房地产税改革;同时相继推出房地产调控政策、收紧房产信托、强调对二手房交易的个税征管 (4)×6年,开始新一轮房地产的调控,并再次提高房贷利率、对二手房开始征收营业税、限制外资炒房、同时严格了房地产的预售制度 (5)×7年建设部出台8项政策、央行5次加息,从金融层面打压房地产 (6)之后的美国次贷危机及金融危机的发生 2.公司的经营历程 (1)×3年成立,并很快以5亿元的代价取得某房地产项目的开发资格 (2)为了推进项目的实施,母公司从其他子公司中抽调精兵强将、以充实公司的高级管理层;同时通过高薪的手段从其他房地产公司中引入经营人员、工程技术人员和财务人员 (3)到×6年,房地产项目已经累计投资22亿元,项目也已初现规模 (4)其间,项目开发的资金来源主要包括母公司拆借、高息信用贷款、土地使用权抵押贷款、关联公司担保贷款、施工方垫资、公司内部高息集资等;这些债务大部分都是短期的 (5)公司的房地产项目设计相对高端,加上国家的行业调控政策等,房产销售不畅、回款速度较慢 |